Entrevista al Dr. Sergio Nasarre, dir. Càtedra d’Habitatge de la URV: “Volem democratitzar l’accés a l’habitatge en propietat” Part 1/2

22 de Novembre del 2016

22-11-2016L’habitatge és l’únic bé que és al mateix temps un actiu financer i un dret fonamental, afirma el doctor Sergio Nasarre, director de la Càtedra d’Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili (URV), a Tarragona. És impossible comprendre-la en totes les seves dimensions sense tenir una visió global, afegeix des de la sala de treball de la universitat, al costat de diverses doctorandes del seu equip d’investigació.

Fins a la seva creació, fa tres anys, a Espanya no existia cap “plataforma estable i interdisciplinar” per a la investigació sobre habitatge. “I sobretot amb una visió internacional molt forta, per veure quines solucions i quins problemes tenen d’altres països i com els han abordat. Així, és molt difícil pal·liar les conseqüències del que ens ha passat“, indica Nasarre. El que ens interessa és posar les bases perquè en una crisi futura això no torni a succeir, conclou.

Per a això, Nasarre i el seu equip internacional treballen en projectes com TENLAW, finançat per la UE, on han comparat la normativa de lloguer de trenta-cinc països d’Europa occidental.

Actualment, la Càtedra d’Habitatge de la URV realitza investigació sobre l’accés, pèrdua i dret de l’habitatge, en un projecte finançat per la Institució Catalana de Recerca i Estudis Avançats (ICREA); està preparant els principis per a un nou dret d’arrendaments urbans a Catalunya, en un projecte finançat per la Generalitat – “no és pal·liatiu sinó infraestructural: per prevenir altres fenòmens com el que estem patint encara“, apunta el doctor; i investiga sobre la hipoteca inversa, en un projecte de la Fundació BBVA, per citar-ne només tres.

sergio_nasarre
“Amb un estat social feble, no li pots dir a la gent que no pot accedir a un habitatge”

L’impacte social de la seva tasca és innegable.Ja hem redactat quatre lleis i estem fent la cinquena“, apunta Nasarre. “Les tinences intermèdies, el pla estatal d’habitatge, la LAU estatal … Tot això són normes que estan afectant a 48 milions de persones“, afegeix.

UN PAÍS ENGANXAT A LA PROPIETAT

– L’habitatge a Espanya ocupa moltes pàgines d’actualitat: en economia, en societat, en successos i fins i tot a la premsa rosa!

S. N.: A diferència de la sanitat i l’educació, l’habitatge no està normalitzat a Espanya. Sanitat i educació són serveis que l’estat ha de donar i quan no funcionen, la gent es queixa. L’habitatge com a dret humà implica que hi ha d’haver una proactivitat per part de l’estat perquè tothom estigui allotjat, igual que tothom té dret a una educació. Quan tot va bé, li donem valor d’actiu financer potent: el 51 % del PIB d’Europa són hipoteques, el 60 % dels actius dels bancs en 2006 eren hipoteques. Quan no va bé, és un dret humà. La veritat és que és permanent i ha de funcionar sempre.

– Per què depenem tant de la propietat de l’habitatge?

S. N.: L’habitatge és el centre de seguretat ontològica de l’ésser humà, com el centre de treball. I quan això està en risc, a la persona se li desmunta tot. Com més feble és l’estat, més coses individuals necessitem tenir.

La idea de la propietat dóna seguretat. Per què Alemanya llavors té tant lloguer? Perquè no deixa de ser propietàries a les persones que no tenen recursos i les acompanya amb un estat social molt fort en moments com l’embaràs, divorci, jubilació, malaltia… Paguen més impostos, és clar. En un context d’estat sanejat del lloguer, la renda de lloguer sol ser més baixa que la propietat. Si hi afegeixes polítiques públiques de suport a la propietat, millor tributació de les VPO en propietat… però el més important és que en el moment de la jubilació tinguin un lloc on estar.

DEMOCRATITZAR LA PROPIETAT DE L’HABITATGE

– Quins són els temes a resoldre en matèria d’habitatge a Catalunya ara? ¿I a Espanya?

S. N.: En matèria de polítiques públiques d’habitatge, hi ha dues perspectives: l’estatal és pal·liativa i la catalana és estructural. Hem treballat amb l’Estat dues lleis pal·liatives, conjunturals, per aturar el cop. No s’hi han ficat a fons amb el tema. A Espanya, la propietat segueix sent propietat i el lloguer, lloguer. A Catalunya, la propietat està fraccionada: des de 2015 tenim la propietat compartida i la temporal, és a dir, la possibilitat de ser propietari pas a pas o durant un nombre d’anys. Actualment, estem treballant en un nou model per al lloguer.

– El Codi Civil català contempla aquestes dues formes de tinença d’habitatge.

S. N.: És el primer canvi en la propietat des de Napoleó! La revolució francesa va dir que la propietat havia de ser lliure i absoluta. Això ha funcionat bé en el s. XIX i part del s. XX, fins que els estats han hagut de decidir que només els que tinguin diners podran ser propietaris i els que no en tinguin, seran inquilins. No cal una llei, només limita els préstecs hipotecaris al 60 % del valor de l’immoble. Quantes famílies de renda mitjana o baixa tenen el 40 % del valor d’un habitatge al banc? Molt poques.

A Alemanya, un 17 % dels que cobren 1.300 euros són propietaris. En canvi, el 73 % de les famílies que cobren 3.500 euros són propietàries. És un model. Què passa en els països llatins? Amb un estat social feble, no li pots dir a la gent que no pot accedir a un habitatge. El Ministeri de Foment transposarà la directiva 2014/17/UE art. 18, per la qual els bancs tindran prohibit concedir préstecs hipotecaris a aquells que no els podran pagar.

Sabem també que només el 24 % dels inquilins volen realment ser inquilins, i la directiva indica que la gent vulnerable mai podrà comprar-se una casa. L’hauran de llogar amb la llei actual, que diu que els lloguers són de tres anys, que la renda inicial és lliure, que l’actualització de la renda també és lliure, i que, si no inscrius l’habitatge al Registre i el propietari el ven, et quedes sense casa… És un mal negoci. Tots els càlculs indiquen que llogar a 30 anys surt més car que comprar. Cal donar a aquestes persones una altra opció.

Si el 76 % vol ser propietari anem a afavorir una via perquè ho sigui sense sobreendeutar-se, d’aquí la propietat compartida i temporal. O fraccionem l’accés a través dels percentatges o el fraccionem a través del temps. La idea és democratitzar l’accés a l’habitatge de propietat.

Els portals teniu la responsabilitat social de divulgar aquestes formes de tinença democràtiques i més assequibles de la propietat de l’habitatge i els API ‘s han d’oferir valor afegit i informar.


 

UN GRAU UNIVERSITARI D’HABITATGE

entrevista_sergio_nasarre
El Dr. Nasarre amb l’equip d’investigació de la Càtedra d’Habitatge de la URV, on Gemma Caballé, la segona per la dreta, investiga les competències que han de tenir els nous agents immobiliaris.

La formació dels nous API ‘s amb visió global de l’habitatge és clau per a la Càtedra, per això la URV ofereix formació d’agent immobiliari de gestió de la propietat i un postgrau en mediació. Ara, es contempla la creació d’un grau en habitatge. La tesi doctoral de Gemma Caballé, que forma part de l’equip de la Càtedra, investiga quines competències hauria de tenir un agent immobiliari per donar valor afegit.Em baso en tres pilars que són a la Constitució i que justifiquen l’interès general que es deriva de la professió: l’habitatge com a dret fonamental, la seguretat jurídica, sobre com s’han de dur a terme les operacions i transaccions, i la protecció del consumidor“, afirma la doctoranda.

Sense investigació prèvia, amb experiències profundes, és impossible parlar de temes d’habitatge com l’accés“, apunta Nasarre. “Per exemple, ningú ha quantificat quin impacte té l’habitatge turística a la disminució de l’oferta del lloguer a Barcelona. Es dóna la culpa als turistes, però ningú li ha posat un número“, afegeix Nasarre, contundent.

La investigació a fons, comparada amb altres països i neutral, ajuda a entendre moltes coses i a superar frases que hauràs sentit moltes vegades i que no són veritat, com “a Espanya tenim cultura de la propietat”. És fals. Aquest tipus de frases estan superades científicament, explica.

Estem parlant d’un agent immobiliari integral. Cal explicar els rudiments dels drets reals, dels contractes, de la hipoteca, elements arquitectònics bàsics, de finances i management per portar una empresa… Sense aquesta formació global, difícilment es podrà dedicar a la transacció immobiliària amb totes les garanties, conclou.