Els avantatges de la propietat compartida i la propietat temporal

19 de Desembre del 2017

La propietat compartida i la temporal segueixen essent unes perfectes desconegudes per a la majoria de persones que volen accedir a la propietat d’un habitatge. Les anomenades tenències intermitges están regulades en el Codi Civil de Catalunya (CCC) mitjançant la Llei 19/2015, de 29 de juliol.

Com saps, són dues formes noves d’accés a l’habitatge assequibles i alhora ha estables i flexibles, alternatives a la compra i el lloguer. Una via per a aquelles famílies que desitgen ser propietàries, els ingressos de les quals no arriben per pagar la lletra mensual d’una hipoteca bancària. En molts casos, tampoc poden contemplar el lloguer com una alternativa real, ja que no és assequible i la llei actual que el regula no aporta estabilitat suficient a l’inquilí.

Més enllà de les mesures pal·liatives i conjunturals aprovades aquests darrers anys – com la moratòria de desnonaments, sancions i expropiacions, entre d’altres-, la incorporació de la propietat compartida i temporal augmenta el ventall de formes d’accés a l’habitatge, tradicionalment limitat a la propietat plena i al lloguer.

Les investigadores predoctorals de la Càtedra UNESCO d’Habitatge, de la Universitat Rovira i Virgili de Tarragona, Rosa Maria Garcia i Núria Lambea, analitzen per habitaclia els avantatges de la propietat compartida i la propietat temporal.

Propietat compartida

La propietat compartida (art. 556-1 a 556-12 CCC) consisteix en l’adquisició gradual de la propietat d’un habitatge o de qualsevol altre bé immoble o moble identificable (es coneix com staircaising), sense perdre les facultats i avantatges de ser propietari.

És a dir, el comprador (o propietari material) adquireix un percentatge de la propietat de l’habitatge del venedor (o propietari formal), i aquest reté la propietat de la part que el primer no ha adquirit i per la qual cobrarà una contraprestació econòmica periòdica.

Així, tot i que es tracta d’una situació de comunitat, on coexisteixen dos propietaris, l’interessant i atractiu d’aquesta figura és que el propietari material (el comprador) té la possessió, ús i gaudi exclusiu del bé i, per tant, és propietari “absolut” a efectes pràctics.

Un model ideal seria el següent:
Font: Adaptat de R.M. GARCIA TERUEL, N. LAMBEA LLOP i E. MOLINA ROIG, “The new intermediate tenures in Catalonia to facilitate access to housing”, Revue de Droit Bancaire et Financer, núm 2/2015, pp. 116-120.

El propietari formal (el venedor) té dret a rebre el preu per la venda i a exigir-li el pagament d’una contraprestació econòmica com a renda (si s’ha acordat) per la part que reté, la qual s’anirà reduint a mesura que el comprador adquireixi més percentatge de propietat.

Així, com el comprador té el dret exclusiu d’ús i gaudi del bé, totes les despeses (reparació, conservació, manteniment, tributs ordinaris …) aniran al seu càrrec, llevat d’alguna excepció.

La idea és que el propietari material vagi adquirint més percentatge de propietat fins arribar al 100 %; opció que pot pactar, o pot exercitar lliurement, a mesura que ell vulgui, fins al nombre d’anys pactat o, si no, fins a 99 anys. Aquest és un dret del propietari material que no es pot excloure.

També es podria pactar la possibilitat que el propietari material es desprengui d’un percentatge de propietat si necessités en aquest moment liquiditat.

Propietat temporal

Una altra forma de propietat introduïda per la Llei 19/2015 és la propietat temporal (art. 547-1 a 547-10 CCC), recorreguda davant el Tribunal Constitucional, encara que ara per ara vigent.

En aquest cas, la propietat temporal permet l’adquisició de la propietat total del bé durant un termini determinat, en immobles, entre deu i noranta-nou anys.

Durant el termini acordat, només hi haurà un propietari (ex. el comprador), que tindrà totes les facultats dominicals: usar i gaudir del bé, vendre la seva part de propietat temporal, hipotecar-la, donar-la en herència, etc., facultats només limitades pel termini de durada de la propietat temporal.

En acabar aquest termini, la propietat del bé revertirà de forma gratuïta al venedor de l’immoble o la persona a la qual el venedor hagi transmès aquest dret.

Usos potencials

La propietat compartida i la temporal són idònies per a famílies amb ingressos mitjans que no tenen els recursos econòmics suficients per accedir a la propietat absoluta sense sobreendeutar-se i volen disposar de la seguretat i l’estabilitat que ofereix un habitatge en propietat.

També pot ser útil per a l’emancipació dels joves, passant de viure amb els pares o estar de lloguer, a comprar (adquirint gradualment) un habitatge en propietat; per tenir la propietat d’una segona residència o per als desplaçaments laborals a d’altres ciutats, en què la propietat temporal pot ser útil sabent que, un cop arribada la jubilació, es tornarà a la regió d’origen del treballador.

A més, ambdues poden utilitzar-se com a mecanisme per evitar l’inici d’un desnonament per impagament d’hipoteca.